В чем отличие ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья

__NEWL__

Последнее время банки все более активно стали выдавать кредиты на покупку строящегося жилья: в некоторых новостройках доля ипотеки доходит до 70%. В результате покупатели могут не только заработать на росте стоимости актива, но и использовать кредитное плечо, что выгодно отличает такие сделки от ситуации на вторичном рынке.

Риск недостроя
__NEWL__
__NEWL__ Как известно, стоимость строящегося объекта__NEWL__недвижимости ниже на более ранних сроках строительства, однако это связано с__NEWL__тем, что покупка непостроенного жилья, по сути, является венчурной инвестицией.__NEWL__Поэтому кредиторы стараются сократить свои риски.
__NEWL__
__NEWL__ «Как правило, банки предоставляют кредиты на__NEWL__участие в строительстве многоквартирных домов при условии достижения__NEWL__определенной стадии строительства дома, например, если построена половина дома.__NEWL__Кредиторов, предоставляющих заем на стадии котлована, практически нет. Кроме__NEWL__того, банки обычно работают с определенными, аккредитованными именно этими__NEWL__банками застройщиками, чтобы снизить собственные риски по возможному__NEWL__незавершению девелопером строительства объекта», — объясняет директор__NEWL__департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.
__NEWL__
__NEWL__ Иначе говоря, если покупатель хочет участвовать в__NEWL__строительстве какого-то конкретного объекта недвижимости в конкретном интересующем__NEWL__районе, то может оказаться, что ни один займодатель не предоставляет кредиты на__NEWL__приобретение квартиры в этом объекте. Кроме того, на период строительства все__NEWL__кредиторы используют повышенные процентные ставки — зачастую на несколько__NEWL__процентных пунктов, которые снижаются после регистрации права собственности на__NEWL__квартиру и ипотеки. В свою очередь, на вторичном рынке недвижимости объект__NEWL__может как подорожать, так и при наступлении экономического кризиса в стране или__NEWL__в мировом масштабе подешеветь. Последнее, в частности, можно было наблюдать в__NEWL__кризис 2009 г.,__NEWL__когда в отдельных регионах цены на жилье упали примерно на треть.
__NEWL__
__NEWL__ Соломки подстелить
__NEWL__
__NEWL__ В итоге основное отличие покупки на первичном__NEWL__рынке — это необходимость защиты от недостроя. Так, наиболее защищенными__NEWL__являются участники долевого строительства в рамках Федерального закона от__NEWL__30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В этом случае с__NEWL__покупателем заключается договор участия в долевом строительстве или договор__NEWL__уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, такие__NEWL__договоры подлежат регистрации.
__NEWL__
__NEWL__ По словам Марины Поляковой, при применении иных__NEWL__схем продажи строящегося жилья, например вексельной схемы или схемы с__NEWL__заключением предварительного договора и т. п., заемщик не защищен законом.
__NEWL__
__NEWL__ Если сравнивать цены, то чаще всего при__NEWL__приобретении жилья одного класса в одном районе более выгодным по цене является__NEWL__жилье на первичном рынке. Однако при этом следует иметь в виду, что застройщики__NEWL__могут сдать в эксплуатацию дом с квартирами свободной планировки и без отделки.__NEWL__Возведение стен и отделка квартиры в новостройке потребуют довольно больших__NEWL__вложений. Будет ли в конечном итоге стоимость квартиры с отделкой в новостройке__NEWL__выгоднее стоимости аналогичной квартиры на вторичном рынке, нужно рассчитывать__NEWL__самостоятельно в каждом конкретном случае.
__NEWL__
__NEWL__ К примеру, если квартира на вторичном рынке в__NEWL__одном районе стоит 6 млн руб., то на первичном рынке ее, скорее всего, можно__NEWL__приобрести за 4,5 млн руб. Однако ставка по кредиту на вторичном рынке будет__NEWL__ниже, чем на первичном рынке, скажем, 12%, а в случае покупки новостройки —__NEWL__14,5% до получения права собственности, то есть в течение примерно трех лет.__NEWL__При одинаковом первоначальном взносе в 2 млн руб. и сроке кредитования на__NEWL__десять лет в первом случае покупатель заплатит в итоге 8,8 млн руб. за такую__NEWL__квартиру, а во втором — 6,5 млн руб., и в эту цену не включены расходы на__NEWL__ремонт.
__NEWL__
__NEWL__ Впрочем, как говорят эксперты, все зависит от__NEWL__конкретного случая. «Если говорить об обычной ипотеке, то, как правило, более__NEWL__выгодной с инвестиционной точки зрения является покупка недвижимости на__NEWL__первичном рынке, в особенности в недостроенном доме», — отмечает эксперт банка__NEWL__«БКС Премьер» Сергей Дейнека. Во-первых, на недвижимость на первичном рынке__NEWL__часто распространяются льготные условия кредитования. Во-вторых, если купить__NEWL__квартиру в строящемся доме, очень высока вероятность, что она вырастет в цене__NEWL__после сдачи дома в эксплуатацию.
__NEWL__
__NEWL__ С другой стороны, как и в любом мероприятии с__NEWL__потенциальной доходностью, нельзя забывать и о рисках, в частности о главном__NEWL__риске при покупке на первичном рынке — затягивания сроков сдачи дома в__NEWL__эксплуатацию.
__NEWL__
__NEWL__ Алексей ЛОССАН
__NEWL__ РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Обсуждение закрыто.