Западные санкции вступили в силу в тот момент, когда в России отмечались самые высокие темпы и объём жилищного строительства, самое большое количество взятых физическими лицами ипотечных кредитов и самые доступные процентные ставки по ним. Теперь у покупателей и инвесторов могут возникнуть сомнения: стоит ли брать кредит на покупку квартиры сейчас, пока проценты не выросли, или, наоборот, подождать некоторое время, пока цены на недвижимость не начнут снижаться?

Влияние санкций Евросоюза и США на российский рынок недвижимости

Несколько летних фактов, событий и цифр

Факт первый. Мы строим много жилья. В 2014 году в России введено в эксплуатацию на 31% больше жилья, чем в 2013-м. По данным Федеральной службы государственной статистики, «в I квартале 2014 г. введено в эксплуатацию 178,0 тыс. квартир общей площадью 13,6 млн кв. метров, что составило 131,0% к соответствующему периоду предыдущего года». Наибольшие объемы – в Краснодарском крае (7,6% от общего числа сданных площадей в России), Московской области (7,5%), Санкт-Петербурге (6,9%), Москве (6%). При этом в Санкт-Петербурге в 2014 году построено на 72% больше многоквартирных домов, чем в 2013-м, в Северо-Западном Федеральном округе в целом на 83,7% больше, в Уральском – на 43,9%, в Сибирском – на 28%, а в Дальневосточном – на 20,9%. При этом в Москве в 2013 году сдано 8,6 млн кв. метров, а выданы разрешения на строительство 42 млн кв. метров, что может приблизить столицу к тройке мировых лидеров по темпам ввода жилья – Нью-Йорку, Лондону и Пекину.

Факт второй. Ставки процентов по ипотечным кредитам снижались последние годы. По данным Центробанка России, к 1 июля 2014 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам российских банков составляла 12,2%. В прошлые годы она была выше и постепенно снижалась, после кризиса 2008 г. повысилась, а потом опять восстановила прежние позиции: на 1.07.2006 г . – 14,1%, 1.07.2007 г. – 13%, 1.07.2008 г. – 12,5%, 1.07.2009 г. – 14,6%, 1.07.2010 г. – 13,5%, 1.07.2011 г. – 12,2%, 1.07.2012 г. – 12,1%, 1.07.2013 г. – 12,7%.

Факт третий. Мы с каждым годом берём всё больше ипотечных кредитов. Это положительное следствие предыдущего пункта: меньше процент – больше желающих взять кредит. По данным Центробанка России, на 1.07.2014 г. было выдано кредитов на сумму более 765 млрд руб., или около 21 млрд долларов США, что на 43% больше, чем год назад (на 1.07.13 г. – около 535,2 млрд руб.), на 81% больше, чем два года назад (на 1.07.12 г. – около 424,1 млрд руб.); почти в три раза больше, чем в июле 2011 года; в шесть раз больше, чем в 2010-м и почти в пятнадцать раз больше, чем в июле 2009 года.
Один только Сбербанк выдал по России с января по июль 2014 года ипотечных кредитов на сумму более 402 млрд руб., что на 70% больше, чем в 2013 году.

Факт четвертый. Кредиты берем, но стали хуже платить по ним. По данным Центробанка, общая задолженность по предоставленным кредитам на 1.07.2010 г. составляла около 1,54 трлн руб., за год выросла на 40% до 2,15 трлн руб., а к 1 июля 2014 составила 2,92 трлн, то есть за два года выросла почти на 90%. При этом просроченная задолженность за пять лет выросла почти в 2,3 раза (сравнение данных на июль 2014-го и июль 2009 г.), а за восемь – лет почти в две тысячи раз!
Если не искать причины в характере человека, который неохотно расстается с деньгами для уплаты долгов или относится легкомысленно к долговым обязательствам, можно предположить, что внешние экономические условия пока не позволяют нам чувствовать себя уверенно и «прочно стоять на ногах». Потеря хорошо оплачиваемой работы, инфляция, рождение нового ребенка, неудачи в бизнесе приводят к задержкам или прекращению кредитных выплат. Иными словами, число заемщиков увеличивается, а их благонадежность падает.

События после 1 июля 2014 года:

Событие первое. 29 июля США ввели санкции против трех российских банков (Россельхозбанк, ВТБ и Банк Москвы), а 31 июля к санкциям присоединился Евросоюз и добавил к этому списку Внешэкономбанк, Газпромбанк и Сбербанк, а также банки, которые принадлежат им более чем на 50%, в частности Банк Москвы и ВТБ24 от ВТБ, Глобэкс и Связьбанк от Внешэкономбанка и другие. В связи с санкциями запрещены сделки с акциями, облигациями и векселями со сроком погашения более 90 дней и выпущенными после 1 августа и, что наиболее важно для рынка недвижимости России, этим банкам не будут предоставляться долгосрочные кредиты. Санкции введены на один год, но могут быть пересмотрены через три месяца.

Событие второе. По сообщению пресс-службы ЦБ РФ, «Совет директоров Банка России 25 июля 2014 года принял решение повысить ключевую ставку до 8,00% годовых. Замедление роста потребительских цен в июле 2014 года происходит меньшими темпами, чем прогнозировалось. При этом возросли инфляционные риски, связанные в том числе с усилением геополитической напряженности и его возможным влиянием на динамику курса национальной валюты, а также обсуждаемыми изменениями в налоговой и тарифной политике».

Повышение ключевой ставки до 8% может привести к повышению процентных ставок ипотечных кредитов. Например, акция Сбербанка «12-12-12» (годовая ставка 12%, минимальный первоначальный взнос 12%, максимальный срок кредита – 12 лет) с 1 июля 2014 года стала «13-13-13». Правда, повышение немного смягчилось бонусом – если сумма кредита больше 4,2 млн руб., то ставка будет не 13, а 12,5%. Акция действует до 30 сентября 2014 г., а затем цифры могут поменяться.

Получается, что домов строится много, причем в основном на деньги соинвесторов – покупателей квартир и банков, так как кредитные линии открыты практически на каждом объекте. По разным данным, девелоперы обычно инвестируют не более 15-20% собственных средств. Многие покупатели при этом тоже не обходятся без кредитов. Количество ипотечных сделок в разных регионах и классах новостроек может доходить до 70%.

На первый взгляд кажется, что санкции Запада по части отказа в получении длинных кредитов крупнейшими российскими банками могут привести к резкому снижению финансирования девелоперов-застройщиков и количества ипотечных кредитов, к росту ставок и размера первого взноса, а также более строгому подходу к отбору кандидатов на получение кредитов. А может быть, банкам поможет государство? Достаточно обратиться к золотовалютным запасам, которые превышают 470 млрд долларов, или к Фонду национального благосостояния в размере 87 млрд долларов, и предоставить банкам кредиты, в которых отказал Запад. И тогда можно не бояться никаких последствий.

Экспертные оценки

Обывательские опасения или ожидания часто оказываются неоправданными. Для того чтобы разобраться в ситуации, обратимся к профессиональным экспертам и аналитикам с вопросами, которые действительно интересуют будущих покупателей: повлияют ли санкции США и Евросоюза на рынок недвижимости России? Ожидается ли снижение цен?

Ирина Простакова, начальник Управления ипотечного кредитования Московского Кредитного Банка:
Рынок недвижимости является одним из наиболее стабильных: необходимость иметь крышу над головой гораздо актуальнее для многих, чем, скажем, потребность в широком выборе сыров или морепродуктов. Спрос на недвижимость всегда будет стабильным, особенно — на типовое жилье (например, однокомнатные квартиры), приобретаемое нередко в инвестиционных целях. Однако сейчас мы видим, что рынок розничного кредитования замедляется: растет закредитованность населения, банки становятся все более избирательными при работе с потенциальными заемщиками (особенно в части оценки риска потери заемщиком работы).
В целом с учетом текущей рыночной ситуации санкции, вероятнее всего, так или иначе повлияют как на рынок недвижимости, так и на работу банков, что в перспективе может привести к незначительному перераспределению долей рынка между крупнейшими ипотечными игроками. Ограничения в фондировании и возможностях внешних привлечений для банков могут привести также к росту ставок (в пределах 0,5 – 2 процентных пунктов).

Евгений Межевикин, руководитель отдела исследований и аналитики Группы ПСН:
«В настоящее время рынок недвижимости в значительной степени не ощутил влияния международных санкций, при этом степень влияния и последствия для рынка недвижимости будут, в первую очередь, зависеть от срока действия введённых ЕС и США санкций.
Последствия санкций на рынок недвижимости можно условно разделить на две категории: случившиеся и ожидаемые.
Среди случившихся стоит отметить:
1. Иностранные инвесторы откладывают реализацию девелоперских проектов в России (в различных сегментах рынка) до разрешения ситуации на Украине.
2. Банки более тщательно анализируют приходящие новые девелоперские проекты.
3. Недвижимость как актив (особенно жилая недвижимость – квартиры на первичном и вторичном рынках) повысил свою привлекательность для частных инвесторов.
Ожидаемые последствия для рынка недвижимости:
1. Ожидается повышение банками процентных ставок по потребительским и ипотечным кредитам в связи с ростом стоимости денежных средств на рынке. При этом ряд банков могут самостоятельно ограничить активность заемщиков по ипотеке, установив искусственно завышенные процентные ставки.
2. Снижение банками объема финансирования инвестиционных девелоперских проектов может вызвать снижение объемов нового строительства в 2015 г.
3. Рынок арендного жилья может потерять аудиторию, состоящую из иностранцев, работающих в России по контракту или в западных компаниях, активность которых на период действия санкций может существенно сократиться.
4. Крупнейшие российские банки, с большей степенью вероятности, продолжат кредитовать девелоперские проекты, находящиеся на активной/завершающей стадии строительной готовности».

Вадим Лященко, управляющий АН «РБНО»:
«Санкции ЕС и США, в том числе в области ограничения заимствований для российских банков, приведут (и уже приводят) к некоторому росту стоимости денег в России с одновременным ослаблением курса рубля к евро и доллару. Следует ожидать роста цен на продукты питания, товары повседневного спроса и товары длительного использования тоже (как российского, так и импортного происхождения), роста ставок по кредитам, снижения реальных доходов и покупательной способности основной массы населения. Что в свою очередь несколько ограничит платежеспособный спрос на жилую недвижимость, прежде всего в эконом-сегменте, где велика доля ипотечных и альтернативных сделок.
С точки зрения предложения рынок в последние годы выглядит достаточно насыщенным в большинстве его сегментов, а местами даже перенасыщенным (первичное и вторичное загородное жилье и земельные участки; офисные и жилые помещения, сдаваемые в аренду). Но не похоже, что объемы строительства и ввода новых площадей существенно снизятся. В большинстве своем они финансируются/кредитуются рублями, привлекаемыми на внутреннем финансовом рынке, и рост стоимости финансирования даже на 2-3% годовых не станет для девелоперов катастрофой. Что касается устойчивости российской банковской системы, то, на мой взгляд, в гораздо большей степени она зависит не от внешних, а от внутренних факторов (и сейчас, и раньше). Это «ядовитые» активы, недостаточность капитала, рискованные и сомнительные операции, недостоверная отчетность и другие особенности «деятельности», регулярно обнаруживаемые ЦБ в кредитных организациях самого различного калибра. Иными словами, некоторые наши банки сами себя «успешно» губят, безо всякого американского или европейского вмешательства.
Поэтому в отношении «цен после санкций» мне видится, что со стороны несколько ослабевающего спроса формируется тенденция к их снижению, а со стороны предложения – стремление если не повышать, то хотя бы удерживать их на сложившемся уровне. Противодействие этих тенденций в различных сегментах рынка недвижимости имеет свои специфические особенности, и достигаемые в результате новые ценовые равновесия могут оказаться выше или ниже сегодняшних значений, или остаться неизменными. Если говорить об ожиданиях снижения цен, то с некоторой долей вероятности и такое может произойти, но скорее для жилья эконом-класса в отдельных регионах России. Повышение цен, на мой взгляд, маловероятно, если только в сегменте премиум.
Вместе с тем, рынку жилой недвижимости присуща большая инерция и низкая эластичность спроса по цене. Поэтому реальным снижением или повышением цен я бы считал изменение на 6-8 и более процентов и сохранение новых уровней на протяжении длительного периода. А краткосрочные отклонения цен вверх или вниз на 2-4% здесь не говорят ни о чем. Кроме того, наблюдению и сравнению у нас подвергаются цены предложений, а не цены реальных сделок. Даже для первички эти цены иногда различаются. И чтобы всем понимать одинаково – речь идет о ценах в рублях».
Подводя итоги, можно добавить, что если рынок коммерческой недвижимости чутко отреагировал на снижение интереса крупных западных инвесторов и арендаторов к офисной и торговой недвижимости, вызвав существенное падение цен и арендных ставок, то жилой сегмент оказался более инертным и консервативным. Эксперты ожидают незначительный рост процентных ставок по ипотечному кредитованию и искусственное ограничение количества заёмщиков. Квартиры не станут менее привлекательны для покупки, но платежеспособный спрос может снизиться. Существует возможность небольшого снижения цен, особенно в регионах, но есть и противодействующие факторы, и об устойчивой тенденции падения цен говорить пока рано.

Источник: http://realty.dmir.ru/

Оставить комментарий

Обсуждение закрыто.